南方的发展，最显著的在长江下游江浙一带。
自三国乃至东晋、南朝时，江浙虽已有很大的进步，但是那时的财富主要还是靠商税，米粮则赖荆襄接济，人物则多半是外来的。唐中叶以后的南方，渐渐有他自己的生命，水利农业亦开始发展。
唐陆龟蒙耒耜经始言江南田事。顾炎武天下郡国利病书载江南历代水利，五代前仅唐元和五年王仲舒治苏，堤松江为路一事。苏州有瓦屋，亦自仲舒始。
所谓江浙水利非自始即尔，乃由人事上不断的精心努力所造成。
五代吴越建国，有专务治水的专官，名“都水营田使”。募卒四部，于太湖旁，号“撩浅军”，亦谓之“撩清”。凡七、八千人，常为田事，治河筑堤。一路径下吴淞江。一路自急水港下淀山湖入海。居民旱则运水种田，涝则引水出田。又开东府南湖，即鉴湖。立法甚备。当时有以治沟洫过劳叛变者。又撩兵千人，专于钱塘湖芟草浚泉。又营田卒数千人，以淞江辟土而耕。定制垦荒田不加税，故无旷土。米一石，价不过数十文。
有大规模的圩田以及河塘。
仁宗庆历时，范仲淹守平江，上奏谓：“江南旧有圩田，每一圩田方数十里，如大城。中有河渠，外有门闸。旱则开闸，引江水之利；潦则闭闸，拒江水之害。旱涝不及，为农美利。又浙西地卑，虽有沟河可以通海，惟时开导，则潮泥不得以堙之。虽有堤塘可以御患，惟时修固，则无摧坏。臣知苏州日，点检簿书，一州之田系出税者三万四十顷。中稔每亩得米二、三石，计七百余万石。东南每岁上供数六百万石，乃一州所出。臣询访高年，云曩时两浙未归朝廷，苏州有营田军四部，共七、八千人，专为田事，导河筑堤以减水患。于时钱五十文，籴米一石。皇朝一统，江南不稔，则取之浙右；浙右不稔，则取之淮南；故农政不修。江南圩田，浙西河塘，大半隳废，失东南之大利。今江浙之米石不下六、七百，足至一贯者，比当时贵十倍。”
这是江南水利乃赖藉政治推动社会，充分改造天然环境供人利用之显证。
宋代南方文化日高，自有人出来不断注意和提倡。
仁宗时，有有名的至和塘之计划和修筑。
沈氏笔谈：“至和塘自昆山县达娄门，凡七十里，皆积水无陆途。久欲为长堤，泽国无处求土。嘉佑中，有人献计，就水中以蘧篨（qú chú）为墙，栽两行，相去二尺。去墙六丈又为一墙，亦如此。漉水中淤泥实蘧藤中，候干，以水车畎去两墙间水。墙间六丈，皆留半以为堤脚，掘其半为渠。取土以为堤。每三、四里则为一桥以通南北之水，不日堤成。”按；邱与权至和塘记，作于至和二年，立石于嘉佑六年。详吴郡志。
神宗时，又有有名的昆山人郏亶祥论苏州水利。
谓：“环太湖之地，有二百余里，可以为田。而地皆卑下，尤在江水之下，与江湖相连。民既不能耕植，而水面又复平阔，足以容受震泽下流。使水势散漫，而三江不能疾趋于海。其沿海之地，亦有数百里可以为田。而地皆高仰，反在江水之上，与江湖相远。民既不能取水以灌溉，而地势又多西流，不得畜聚春夏之雨泽，以浸润其地。是环湖之地常有水患，而沿海之地每有旱灾。”
古人因其地势之高下，井之为田。其环湖之地，则于江之南北为纵浦以通于江。又于浦之东西，为横塘以分其势。而棋布之，有圩田之象焉。其塘浦阔者三十余丈，狭者不下二十余丈，深者二、三丈，浅者不下一丈。且苏州除太湖外，江之南北别无水源，而古人使塘深阔若此者，盖欲取土以为堤岸。高厚足以御湍悍之流，水亦因之而流耳。堤岸高者及二丈，低者不下一丈。大水之年，江湖之水，高于民田五、七尺，而堤岸高出于塘浦之外三、五尺至一丈，故水不能入于民田，则塘浦之水自高于江，而江水亦高于海，不须决泄而水自湍流。故三江常浚而水田常熟。其堈阜之地，亦因江水稍高，得以畎引灌溉。此古人浚三江治低田之法也。
所有沿海高仰之地，近江者因江流稍高可以畎引，近海者又有早晚二潮可以灌溉，故亦于沿江之地，及江之南北，或五里、七里为一纵浦；又五里、七里为一横浦，其塘港之阔狭与低田同，而其深往往过之。且堈阜之地，高于积水之处四、五尺，七、八尺，远于积水之处四、五十里至百余里。古人为塘浦阔深若此者，盖欲畎引江海之水，周流于堈阜之地，虽大旱亦可车畎以溉，而大水之年，积水或从此而泄耳。至于地势西流之处，又设堈门、堰门、斗门以潴畜之。虽大旱，墙阜之地皆可耕。此古人治高田蓄雨泽之法也。故低田常无水患，高田常无旱灾。而数百里地常获丰熟。
古人治田高下既皆有法，方是时，田各成圩，圩各有长。每年率逐圩之人，修筑堤防，治浦港。低田之堤防常固，旱田之浦港常通。钱氏有国，有“撩清指挥”之名。年祀绵远，古法隳坏。水田之堤防，或因田户行舟及安舟之便而破其圩。或因人户请射下脚而废其堤。或因宫中开淘，而减少丈尺。或因田主只收租课，而不修堤岸。或因租户利于易田，而故淹没。或因决破古堤，张捕鱼虾，而渐致破损。或因边圩之人不肯出田与众做岸。或因一圩虽完，傍圩无力，而连延隳坏。或因贫富同圩，而出力不齐。或因公私相吝，而因循不治。故堤防尽坏，而低田漫然复在江水之下。其高田之废，由民不相率治港浦。港浦既浅，地势既高，沿海者潮不应，沿江者因水田堤防坏，水得潴聚于民田之间。而江水渐低，故高田复在江水之上。至于西流之处，又因人户利于行舟之便，坏其堈门，不能蓄水，故高田一望尽为旱地。于是苏州不有旱灾，即有水患。
他说古人冶水之迹，纵则有浦，横则有塘，亶能言者总二百六十余所。
此项塘浦。既非天生，亦非地出，又非神化，全皆人力所为。亶云：“自来议者只知治水，不知治田。治田本也，治水末也。苏州水田，东南美利，而堤防不立，沟洫不通，二、三百年间，风波荡蚀，仅若平湖。议者见其如此，乃谓旧本泽国，不可使之为田，上偷下安，恬不为怪。”
三吴水利，做了宋以来中国一千余年经济文化之重要营养线。宋以前一千余年中国经济文化之营养线，则在北方。可见北方在当时。亦应有过同样类似的人力之经营。
试以周礼所记古代井田沟洫之制，与郏亶所言比看，再实际看近代江浙水脉与研考见于水经注之中国古代北方河流，自可想象其梗概。
当时三吴农事，不仅努力于水利之兴修，又注意到种子之选择。
真宗大中祥符五年，以江、淮、两浙路稍旱即水田不登，乃遣使就福建取占城稻三万斛，分给三路为种，择民田之高仰者莳之，盖旱稻也。其稻比中国穗长而无芒，粒差小。其种早，正与江南梅雨相当，可以及时毕树艺之功。其熟早，与深秋霜燥相违，可弗费水而避亢旱之苦。其种地不必腴而获不赀，可以多种，而无瘠芜之地。真宗此事，想必有献议者，其人必南人也。
南方水田之美，既渐渐受人注意，同时南人在政治上的地位，也渐渐增高；于是政府在江南特置提举官董其事，而南人之有大力者，亦在此盛事殖产。开置大批水田。
文献通考：“圩田、湖田，多起于政和以来。其在浙间者隶应奉局，其在江东者，蔡京、秦桧相继得之。”
规模较大的水利农业，仍又随时经营。
古代及汉、唐北方农田水利所以有成绩，亦因封建贵族及世家门第有大力，可以兴众建业。及贵族门第破毁，农民以百亩为志，无从结合成事。专赖政府代谋，其事较难。且宋以后政府中人亦南人多，北人少，熟悉南方利病者较多于北方，则北方大兴革，更少一层希望。
然北宋东南漕米，江西居三之一；江、浙一带，仍未占江南农事之最高点。
宋室南迁，江南更急激开发。
宋史食货志谓：“大抵南渡后，水田之利富于中原，故水利大兴。”又宋自南渡以来，六师百万之命，悉寄东南，水利大兴，江东、西、明、越圩田、围田、阪塘、堰闸之制毕设。
那时大批北方难民，都参加了开发南方的工作。
绍兴五年，屯田郎中樊宾言：“荆湖、江南与两浙膏腴之田，弥亘数十里，无人可耕。中原士民扶携南渡几千万人，若使流寓失业之人，尽田荒闲不耕之田，则地无遗利，人无遗力，可资中兴。”
水利计划，继续有人提出注意。
绍兴二十八年七月，大理寺丞周环论太湖地低，杭、秀、苏、湖四州民田，多为水浸，请复导诸浦，分注诸江。转运副使赵子潚、知平江府蒋灿言：“太湖数州巨浸，而独泄以松江一川，宜其有所不可。昔人于常熟北开二十四浦，疏而导之扬子江。又于昆山东开一十二浦，分而纳之海。三十六浦后为潮汐沙积，而开江之卒亦废，于是民田有淹没之虞。”天圣间，漕臣张纶尝于常熟、昆山各开众浦。景祐间，范仲淹亦亲至海浦浚开五河。政和间，提举官赵霖又开三十余浦。此见于已行者也。乃诏监察御史任古覆视。古至平江，又言：“常熟五浦通江，委是快便，平江四县旧有开江兵三千人，今乞止于常熟、昆山两县，各招填百人”云云。见建炎以来系年要录一八〇、中兴小记三八。
其时至于数百年不见水灾。
元任仁发水利集谓：“钱氏有国一百有余年，止天福年间一次水灾。宋南渡一百五十余年，止景定间一、二次水灾。盖由当时尽心经理，其间水利当兴，水害当除。合役居民，不以繁难；合用钱粮，不吝浩大。又使名卿重臣，专董其事。又复七里为一纵浦，十里为一横塘。田连阡陌，位位相承，悉为膏腴之产。遂使二、三百年之间，水患罕见。今以为浙西地土水利，舆诸处同一例。任地之高下，任天之水旱，所以一、二年间，水患频仍。”任氏此论，谓诸处亦与浙西同例。苟能同样如五代、南宋时对浙西之经营，则亦同样可以有利民润生之效也。
遂有“苏常熟，天下足”之谚。惟兼并之事，亦因之而起。
理宗淳祐六年，谢方叔言：“国家驻跸钱塘，百有二十余年。权势之家日盛，兼并之习日滋。百姓膏腴，皆归贵势之家。租米有至百万石者。小民百亩之田，频年差充保役。官吏诛求百端。不得已则献其产于巨室，以规免役。小民田日减，而保役不休。大家田日增，而保役不及。以此兼并浸盛。”又曰：“今日国用边饷，皆仰和籴。然权势多田之家，和籴不容以加之。保役不容以及之。”今按：汉、唐兼并，仅多收私租，少纳官税而止。当北宋时，有“赋租所不及者十居其七”之说。下逮南宋，其势有增无已。兼并者田连阡陌，亡虑数千万计，皆巧立名色，尽蠲二税，故叶水心谓：“豪强兼并之患，至今日已极也。”
由此遂有公田制之产生。
宋史：朱勔败，籍其家田至三十万亩。建炎元年，籍蔡京、王黼等庄以为官田。开禧三年，诛韩侂冑，又没入其田。置安边所，共收米七十二万一千七百斛，钱一百三十一万五千缗。此皆官田也。景定四年，丞相贾似道欲行富国强兵之术，于是殿院陈尧道等合奏：“限田之法，自古有之。买官户逾限田，严归并飞走之弊，回买公田，可得一千万亩，则每岁六、七百万斛之入，其于军饷，沛然有余。”如是则百亩六、七十斛，亦与西晋五胡同。
一时流弊，不可胜言。
当时先以品官逾限田外回买立说，犹有抑强疾富之意。既而转为派买，除二百亩以下，余悉各买三分之一。后虽百亩之家不免。浙西之田，石租有值千缗者。公田立价，以租一石偿十八界会子四十。买数少者，全以楮券。稍多，银券各半。又多，则副以度牒。至多，则加将仕、登仕等告身，几于白没。
官田租额之重，为元、明所承袭。
元代多以官田分赐臣下。
元史所记赐田，大臣如拜珠、雅克特穆尔等，诸王如鲁王多阿克巴拉、剡王齐齐克图等，公主如鲁国大长公主，寺院如集庆、万寿二寺，无不以平江田。
蒙古、色目群趋江南，视为乐土。心史大义略叙“鞑人视江南如在天上，宜乎谋居江南之人，贸贸然来江南。”
回回人家江南者尤多。
北人就食来江南者，亦踵相接。
至元二十年崔彧上疏：“内地百姓移江南已十五万户。”至元二十三年，以汉民就食江南者多，又从官南方者，秩满多不还，遣使尽徙北还。至元二十六年，朝廷以中原民转徙江南，令有司遣还。嗣不果。
其时江南人之技巧，乃至大为北人所爱重。
至元三十年，禁江南州郡以乞养良家子转相贩鬻，及略卖平民。时北人酷爱江南技艺之人，呼曰“巧儿”。其价甚贵，妇人尤甚。一人易银二、三百两。尤爱童男、童女，辗转贸易，至有易数十主者。北人得之，虑其逃遁，或以药哑其口，以火烙其足。
而江南兼并之风，仍是有加无已，有奴使多至万家者。
武宗至大二年，平章约苏上言：“江南治乎垂四十年，其民止输地税、商税，余皆无与。富室蔽占王民，奴使之者，动辙百千家，有多至万家者。乞自今有岁收粮五万石以上者，令石输二升于官，仍质一子为军。”韶如其言行之。
有田租二、三十万石者。
元典章；“田多富户，每一年有三、二十万租了的，占着三、二千户佃户，不纳系官差发。他每佃户身上要租了重的+纳的官粮轻。”
那时的江南。形成少数大地主、蒙古、色目与汉、南人皆有。与多数佃户的局面，而财赋则占天下之什七。见苏天爵传。明代籍没土豪田租，一依租额起粮。
此亦自南宋已然。如宋籍没韩陀冑及其它权幸之田，皆仍私租旧额。贾似道回买官田，亦依私租额也。
天下的租赋，，江南居其十九。浙东、西又居江南十九。而苏、松、常、嘉、湖五府，又居两浙十九。邱睿大学衍义补。而苏州尤甚。
苏州之田，约居天下八十八分之一弱，而赋约居天下十分之一弱。
苏州一府皆官田，民田不过十五分之一。
张士诚据吴，其所署干章、太尉等官，皆出负贩小人，无不志在良田美宅。一时买献之产，徧于平江。明初遂按其租簿没入之。
民田以五升起科，而官田一石。诏减什三，犹为七斗。
官、民田租共二百七十七万石，而官田租乃至二百六十二万石，民不能堪。粮重处每里有逃去一半上下者。嘉靖以后，官田、民田，通为一则。长洲亩科三斗七升，太仓亩科二斗九升，小民遂代官佃纳无涯之租赋。英宗时，松江积荒田四千七百余顷，皆因重额，久废不耕，而税加于见户。
以苏州田赋与唐代租庸调制相较，其差至四、五十倍。
吴中亩甚窄，凡沟渠、道路，皆并其税于田中。亩收多不能至三石，少不过一石余。私租者重至一石二、三斗，少亦八、九斗。以一亩租一石计之，唐租一百亩仅二石，是相差五十倍也。又按；集姑苏岁纳苗米三四十万斛，较之明代额差十倍矣。范仲淹即南宋以东南支军国之费，其正赋亦只有明末五之一。
稍次于苏州者则为松江。
宋代征于苏州者，夏税科钱。秋粮科米，约其税额，共计不过三十余万。松江科亦同于苏州，共计岁输不过二十余万。其后因行公田，赋法杂乱。元初仍宋旧，延佑中增定赋额，苏州征至八十余万，松江征至七十余万。
元末张士诚取民无艺，苏州增至一百万，松江亦于旧额有加。洪武初，怒苏民附张，取豪族所收佃户租入私簿付有司，令如数定田税，遂一时骤加，有一亩征粮七斗以上者。自此苏州多至三百万石，松江多至一百四十余万石。民困弗堪，连岁逋负。
洪武十三年命稍减其额，自七斗五升至四斗四升者减十之二，自四斗三升至三斗六升者俱止征三斗五升，自三斗四升以下如旧。建文二年下诏：“苏、松照各处起科，亩不得过一斗。”如此则百亩十石较唐尚四倍。
永乐夺位，尽革建文之政，苏、松复罹重赋之厄。宣德、正统间，特遣侍郎周忱巡抚其地，苏州得减秋粮七十余万石，松江得减秋粮三十余万石。然十轻二、三，较他处相去犹若天渊。主计者但曰“东南财赋之乡，减之则国用不足”。自万历迄明末，惟有不时额外浮增，无复宽省。然民之实完于官者，亦岁不过十之五、六。苏、松有司，终明世完及七分者即为上考。又按；明洪武二十六年制，凡户部官吏不得用浙江、江西、苏、松人。
此种赋税不均，直到清代因仍不革。
清代赋税，一依明万历原额，定限考成，并责十分全完。就康熙初年言，直隶钱粮每年共九十二万余两，福建、湖广共一百二十余万两。广西仅六万余两，而苏州一府，每年共银一百一十八万余两，尚有米、麦、豆一百五万余石。松江一府，钱粮每年共银六十三万余两，米四十三万余石。常州、镇江两府，每年银、米亦不下数十万。一府钱粮之数，可比于一省。苏州一府不过一州七县，松、常、镇三府属县亦寥寥无几，每县钱粮多者数十万，少者不下十数万。同治二年两江总督曾国藩、江苏巡抚李鸿章疏言：“苏、松太浮赋，上朔则比元多三倍，比宋多七倍。旁证则比昆连之常州多三倍，比同省之镇江等府多四、五倍。比他省多一、二十倍不等。其弊由于沿袭前代官田租额而赋额遂不平也。”
唐中叶以前北方的财富，到明代已全转移到南方来。但是明代南方民众的生活，却较之唐中叶以前的北方民众苦得多。
周忱论苏、松民户七弊：“一、大户包荫，二、豪匠冒合，三、船居浮荡，四、军囚牵引，五、屯营隐占，六、邻境藏匿，七、僧道招诱。”太仓一城，洪武二十四年黄册原额六十七里八千九百八十六户；至宣德七年造册，止有一十里一千五百六十九户。覆实又止有见户七百三十八，余皆逃绝虚报之数。可见江南民生之不聊。
这是明代国运不如唐代一绝好说明。
但是政府的重赋，与富豪之兼并，虽使江南一带之小民水深火热，而巨家富室依然发荣滋长。张居正谓：“江南豪家田至七万顷，粮至二万。古者，大国公田二万亩，今且百倍于古大国之数。”顾亭林云：“人奴之多，吴中为甚。仕宦之家，有至一、二千人者。讳其奴名，谓之家人。”
亦正因为江南为财富所集中，所以人物日盛，仕宦日达，而他们对于社会兴革事宜，到底还有几分心力顾到，农田水利人事方面，不时有所进修，得久维不坏。
明代有专管苏、松等七府水利官。初设主事或郎中，正德九年。嗣遣都御史。十二年。又遣工部尚书。十六年。又令巡盐御史、嘉靖四十五年。巡江御史万历三年。督管。永乐二年、弘治七年、发民夫二十万。正德十六年、发军、民夫十余万。嘉靖六年、二十四年、隆庆三年、五年、万历三年，屡兴大工。
至于北方，渐渐从国家的重任下逃离，而民智民力，亦逐渐惰窳萎缩，终至于担负不起国家重任来，而社会事业，亦遂败坏于日常堕退之中。
首论北方水利者，为元代之虞集。漠张湛、北齐裴延儁，至宋何承矩，皆于河北兴水利。元则有托克托、郭守敬及虞集。言之尤精白者，为明代之徐贞明。有西北水利议，亦名潞水客谈。其它如邱浚等亦皆言之。明人尚有袁黄、汪应蛟、左光斗、及清有李光地、陆陇其、朱轼、胡贲璩、柴潮生、蓝鼎元诸人。最后有左宗棠。然所言多限于河北京东一带，正因北京为仕宦人物所萃集，故犹有议论及之。若其它北方水利，则少有注意者。直至清代，治河官凡三：曰北河，专治京畿诸河。曰河东，分界以治黄。曰河南，治淮，治仪真、瓜州一带长江。而运河则三河分治之。盖除治黄通运以外，几不知再有所谓水利矣。