靖康变作，二帝被掳，高宗即位于南京（应天府），改元建炎（一一二七年，适为金太宗天会五年），迄宋幼帝昺蹈海死（一二七九年），为时一世纪有半，是为南宋；后金之亡约四十余年。
建炎三年，金兵愈逞，高宗驻跸杭州，以州治为行宫，下诏罪己，自无心于宫室之营建。且适当金人破徐州，焚扬州，宋虽改江宁为建康府，升杭州为临安府，固未遑定都。及金人再度进迫，高宗出走，如越州，奔明州，又航于海入温州。行迹无定，百司零乱。金兵亦追迹至杭州，破越州，屠潭州。游骑又至平江、常州、镇江焚掠，江南处处尚在破坏中，及韩世忠、岳飞挫金将乌珠于江中，绍兴二年，高宗始又如临安。时军事稍振，臣下颇有建议奠都建康以图恢复者。高宗犹豫，“命守臣具图经画建康行宫”，又“命漕臣即平江子城营治宫室”，而尤属意临安。绍兴五年还临安作太庙；挫岳飞北进之策，乃显然欲早定行宫，以苟宴安，绍兴八年乃定都焉。
高宗诏曰：“……朕荷祖宗之休，克绍大统，夙夜危惧不常厥居，比者巡幸建康，抚绥淮甸既已……是故复还临安，内修政事，缮治甲兵以定基业。非厌霜露之苦而图宫室之安也……”实则绍兴元年，已诏守臣修内司百间，“二年九月，南门成，诏名行宫之门；三年诏梁汝嘉创廊庑于南门之内”。四年八月，知临安府梁汝嘉奏明堂行礼，殿成。此即临安初创时之正殿，盖“凡上寿则曰‘紫宸殿’，朝贺则曰‘大庆殿’，宗祠则曰‘明堂殿’，策士则曰‘集英殿’，四殿皆即文德殿随事揭名也”。高宗自绍兴初年蓄意议和，受制于秦桧，坐失兵机，迄三十二年禅位于孝宗，自“以秦桧旧地作德寿宫，凿池引水，叠石作山”，优游其间，无非皆“图宫室之安”者，园苑建造之频，尤甚于其后诸帝。为太上皇时曾“甃石池以水银浮金凫鱼于上……指示曰水银正乏，此买之汪尚书家”。实不失当艮岳之裔。
南宋宫室制度，初创时因国耻未雪，诸多顾忌，未克任意施展，仅就州城府治兴葺重造，故云“皆从简省”。临安州治本为钱王宫，地址虽较他州宏敞，宋建之正殿，碍于时势，未曾侈大；及增垂拱，崇政“其修广仅如大郡之设厅”。《舆服志》云：“其实垂拱、崇政二殿，权更其号而已。殿为屋五间，十二架，修六丈，广八丈四尺。殿南檐屋三间，修一丈五尺，广亦如之。两朵殿各二间。东、西廊各二十间，南廊九间，其中为殿门，三间六架。”孝宗又以“殿后拥合七间为延和殿，其制尤卑，陛阶一段，小如常人所居”，其“上梁文云：听朝决事，兼汴都延和、崇政之名……”。崇政究与垂拱易名，抑与延和同为一殿，尚待考证。正殿宫阁无多，又随时异额，勉袭汴都旧名，尤显其隘窄。
及和议成，韦太后回銮，“宫中庆典复始”，禁城内外乃年年增建。“绍兴八年，作慈宁宫；绍兴十二年作太社太学；十三年筑圜丘，景灵宫及秘书省；十五年作内中神御殿（钦先孝思殿）；十六年广太庙；十七年作玉津园，太一宫，万寿观……”禁中则营祥曦福宁等殿及后苑堂阁。十八年至二十八年间，曾增筑皇城，外城及宫前丽正门御路，建执政府，筑两相第，太医殿，尚书六府等。高宗禅位后所辟别宫、园苑及所赐府第、私园，亦多工巧靡丽，但建筑无宏大者。继后各朝所增造亭榭及便殿，或为习射、蹴鞠，或揽湖山之胜，多为宫廷宴游而作。偏安一隅之南宋首都，盖风雅有余，气魄不足，非复中原帝京之气象，建筑多水榭园亭之属，大殿无所增置，史志美其名曰“务简约，不尚华饰，以遵祖制”耳。
临安外城“包山距河，故南北长峙”。凡十三门，东壁有七门，西壁临湖有四门。其中涌金门为“北宋政和六年重建，颇极壮丽”。南北则仅各有一门，南即嘉会门，稍偏西与皇城丽正门引直，北曰“余杭”，亦曰“北关”。外另有水门五。全城“东沿河（钱塘江）西至山岗（凤凰山），自平陆至山岗，随其上下，以为宫殿”。形势乃不规则之山城。
“绍兴十八年，名皇城南门曰‘丽正’，北门曰‘和宁’，东苑曰‘东华’……皇城周回九里”，南面丽正“其门有三，皆金钉朱户，画栋雕甍，覆以铜瓦，镌镂龙凤飞骧之状，巍峨壮丽，光耀溢目。左右列百官侍立阁子，登闻鼓院，检院相对，悉皆红杈子，排列森然，门禁严甚”。外城之嘉会门，营建亦精，其“城楼绚彩，为诸门冠”。盖南门为御道，“至丽正门计九里三百二十步，皆潮沙填筑，其平如席，以便五辂往来”，过南郊，从此幸郊台也。
自大内北出和宁新路，井市最盛，“南北宝玉珍异、花果时新、海鲜奇品，悉集于此”，一若汴京时之东华门外，和宁门之重要亦乃临安河道及市区地位所使然。门“在仁孝登平坊巷之中。亦列三门，金碧辉映，与丽正同，门外列百僚侍班阁子……”其内因与宫中后殿密迩，故帝后臣僚率多出入于此。“皇后出宫，至祥曦殿，上升龙檐，出和宁门”。“皇帝御垂拱殿，提举等官奉迎诸书至和宁门，步导致垂拱殿，各取合进呈……”等。
皇城内之宫殿，随事给名，后代改额，不易悉考。前殿建于绍兴四年，行在所录谓之正衙，即文德殿，凡上寿朝贺宗祠策士皆御此殿，故或称紫宸、大庆、明堂、集英。绍兴十二年，增建垂拱“以内诸司地为之”。“殿后有拥舍，孝宗改为别殿，是为延和便殿”。东部丽正门内为东宫。建炎初，“孝宗初育宫中，只造书院于宫门，曰内资善堂……迨为太子……止建厅堂并诸官属从屋……光宗升储，建太子宫门。淳熙二年（一一七五年）创射圃为游艺之所。度宗时（几十年后）更为增广”。孝宗于乾道初“辟射殿于禁垣之东，名曰‘选德’”，及至淳熙五年，“中设漆屏，书郡国守相名氏其上”，图事揆策于此，以示着意军机，周必大被旨撰《选德殿记》。殿近东华门，近臣常于此召入。“自北宫门循廊而左，转南为祥曦殿，西接修廊为后殿”。而“钦先孝思在崇政之东”。
此外宁福寝殿及后妃等位于后苑偏宫之西部。称为南内，“苑中亭殿名称可见者仅有复古殿、损斋、观堂、芙蓉阁、翠寒堂、清华阁、椤木堂、隐岫、澄碧、倚柱、隐秀、碧琳堂之类……”。宁福殿后改为寿康宫，光宗逊位后居之。复古殿，损斋均高宗所常御，为其观摩书画玩器之处，观堂建于山顶，盖“碧琳堂近之一山崔嵬作观堂为上焚香祝天之所”。 芙蓉阁则在山背，“翠寒堂以日本国松木为之，不施丹雘，白如象齿，环以古松”。澄碧殿位置近宫池，“淳熙二年孝宗曲宴宰执……至一小亭中，前有大池，潴水平岸，其下为石渠贯亭，以函启闸，奔流入渠，其声如雷，上曰：‘朕于饮食、衣服、宫室务从简俭，至所喜者唯此水尔……’”内苑大略如此实皆高宗所建饰，孝宗以后少有增置。
慈宁殿亦曰慈宁宫，为高宗因太后有归期而建，“上谓辅臣曰：行宫地步窄隘，今营建太后宫，抵是依山因地势修筑……”其址当在皇城前部西面山地一带。后易名慈福、慈寿，仍为各朝太后所居之殿也，宁宗开禧二年焚。
南宋内苑御园之经营，借江南湖山之美。继艮岳风格之后，着意林石幽韵，多独创之雅致，加以临安花卉妍丽，松竹自然。若梅花、白莲、芙蓉、芍药、翠竹、古松，皆御苑之主体点缀，建筑成分反成衬托。所谓堂与亭者最多，皆为赏玩花木，就近营建，如为古梅题匾曰“冷香”，石曰“芙蓉”，又为蟠松作清华堂，荼蘼作清研亭，皆此之类也。高宗究心艺事，内禅后尤多闲情逸致，所营德寿宫苑内万岁桥，“桥长六丈，并用吴璘进到玉石甃成，莹澈可爱。桥中心作四面亭，用新罗白木建造，极为雅洁。大池十余亩，皆种千叶白莲”。
德寿宫“在望仙桥东，高宗倦勤，即秦桧旧地筑新宫……内禅后遂移仗居焉。都人称为‘北大内’。凿大池，续竹笕数里，引湖水注之。其上垒石为山，象飞来峰，有堂名‘冷泉’，楼名‘聚远’。又分四地为四时游览之所”。其中布置精雅，花木泉流，多有匾额亭榭之名，尤为新颖。至孝宗禅位亦居之，改名重华宫。
外御园有玉津、聚景（东园）、富景（西园）、集芳、屏山诸园，玉津园为帝王较射之所，在嘉会门南四里洋泮桥侧，清时在杭州龙华寺后，犹得见。淳熙八年、十年驾幸玉津园，韩彦直等扈从题名，俱正书摩崖。聚景园之南门在清波门外，北门在涌金门外，西湖之东岸也。亭宇皆孝宗御匾，尝请两宫临幸，后光宗、宁宗亦皆奉太后同幸。乾淳《起居注》云：“淳熙六年……幸此园，太上太后至会芳殿降辇，上及皇后至翠光降辇，并坐瑶津西轩入御筵……遂至锦壁赏大花。牡丹约千余丛，又至清辉少歇，由翠光登御舟入湖……泊花光亭，仍至会芳少歇还内。”其布署略可窥见。富景以芙蓉临池秀发，高孝两朝尝登龙舟卧看，建筑不详。集芳在葛岭，前临湖山，园归太后，藻饰甚丽，诸匾皆高宗御题。屏山园在钱湖门外，正对南屏，又名翠芳。理宗“开庆初，内司展建东至希夷堂，直抵雷峰山下……水环五花亭外”。“内有八面亭”，其建筑显为纤细亭榭之属。
其他如庆乐园，光宗曾以赐韩侂胄，后复归御有。内多古桂，亦有“十样亭榭，工巧无二。射圃、走马廊、流杯池、山洞，堂宇宏丽，野店村庄，装点时景”，谢太后府园歇凉亭之布署则尤着重滨湖亭馆之建筑。“有眉寿堂、百花堂、一碧万顷堂、湖山清观，皆宏丽特甚……地宅百余间，后为元帅夏若水所居……元夕放灯，上下辉映”。高宗所赐杨存中之水月园，其中之水月堂“俯瞰平湖，前列万柳”，亦为近水堂榭，西湖园苑之特征也。
南宋宫中殿宇无宏大之作，禁御则皆亭榭窈窕，曲径通幽，为优游忘世，高雅情绪之所托。其配属实创园亭设计之另一意识。北宋洛阳诸园本已渐有江南气息，倾向雅素，避脱侈丽之作，着重自然之美。宫苑中延福开其端，艮岳继其后，因无天然湖山之便，蔡京用朱冲父子，以人工兴筑，致成花石之扰，反病奢狂。高宗定都临安，以园苑论，实得山川之助，继艮岳之态，造成庭园建筑之佳例。吴中则自政和以后，进奉花石，开始叠假山之风，为之者愈多。其著者如光宗时之俞澂所作石山，秀拔有奇趣。
南宋建筑每单位之结构本嗣北宋崇宁格式。绍兴初“平江郡守王唤承兵火之余，兴葺官署学校，不遗余力，又重刊《营造法式》，即世所称绍兴本者，故其兴作犹遵奉汴梁遗法”。证之今日江南最大南宋殿宇，苏州玄妙观之三清殿亦可识其大略，“此殿自南宋淳熙六年重建后，迄今七百五十余年，虽迭经修治，然迄无再建之纪录”。
王唤究心艺事，尤重建筑。平江府治“北垣之齐云楼，循城为屋，轮奂雄特，一时称最。吴人至谓兵火之后，唯王唤重建此楼，差胜旧制”。此盖与滕王阁、黄鹤楼、岳阳楼等同一性质之城上台观也。其下为府治宅堂北之斋园，亭轩柱廊亦皆唤之经营。绍兴十五年，又绘大成殿两庑，创讲堂，辟斋舍。十六年重作圆妙观两廊“画灵宝度人经变相。召画史工山林人物楼橹花木各专一技者，分任其事，极其工致”。唤与梁汝嘉先后直宝文阁，皆监修平江府治及临安行宫最力者，北宋建筑遗法之得以传播江南，唤尤有功焉。盖当时民间建筑严受限制，“凡庶民家不得施重栱、藻井及五色文采为饰，仍不得四铺飞檐。庶人合屋许五架门，一间、两厦而已”。微官府不时兴修，建筑艺术及法式最易废弛。董其役者，既以旧法为重，则技术虽有演变，系统究不中断。
宋代陵寝依其分布，可别为三区。“保定诸陵，皆开国后追建者；巩县为太祖、太宗以下诸帝后之陵及乾德间徙建之宣祖安陵，在宋陵中规模最为宏巨；最后为南渡诸帝之陵，权厝于会稽宝山，称为‘攒宫’，示异日恢复中原，归葬巩洛也”。
北宋陵寝北域悉围以竹篱，谓之“篱寨”。篱寨有内外之别，外篱在前。建有神御殿、斋宫、东西序、神厨、库室、公宇等，位在山陵下，故称“下宫”。“外篱之后为内篱，其范围包括石象生、献殿、陵台，谓之上宫”。上宫为陵之主体，其平面布置系“于南端建有鹊台，次乳台，次象生，次神墙，每面各辟一门，门内更为正方形之陵台，其下即帝后埋骨所也”。
南宋攒宫制度，比之巩县诸陵则大小悬殊，不可同日而语；然除象生、陵台数者外，其上下二宫，犹能具体而微，遵奉旧制。诸帝攒宫，凡所设施，乃参酌时宜，适合南渡后之物力，故废象生神墙及方上陵台，而藏梓宫于上宫献殿之后，为龟头屋覆之。明、清方城明楼之制，或即由此演变，而又另成形制，盖亦迥然与古代陵墓布署不同。此实研究我国陵墓沿革之可注意者。
永思陵者，高宗之陵也。建于孝宗淳熙十四年（一一八七年）冬，至翌年春季落成。陵之规模及间架尺寸，与彩画、瓦饰材料，见于周必大《思陵录》者异常详密。“下宫之构成，系以前后殿与殿门回廊为主体，其外周以围墙一重，外复以竹篱绕之”。上宫部分，其外亦有篱门，内有红灰墙，周回六十三丈五尺，叠砌“鹊台”两堵。内为殿门，面阔三间，其内为火窑子，更内为献殿。“殿面阔三间，为上宫之主体，其后附龟头屋三间，设皇堂石藏子，置梓宫于内。殿外绕以砖砌之阶，施勾栏十七间，正面设踏道”。《思陵录》中关于结构尺寸甚详，尤以大木方面，柱高与开间面阔之比例等，对于宋代结构式样研究极有俾助，故洵足宝异也。