“他的身上有勇往直前、不甘落后的精神。”潘诗麟评价他的儿子，“但他也相当小心，走一步也回头看看再往前走，绝不冒冒失失。”
潘石屹是一个相当谨慎的人。2007年SOHO中国上市后，潘石屹曾发动全公司的人给他找地，提供资源的有相应的奖励制度，可见他也曾急着把钱花出去。但是这个过程很短，没多久就是金融危机。金融危机来了，他就谨慎了。“不像开始那样急着找地，很审慎，每块地都要测算好了才行，或者等着抄底。”SOHO中国销售总监金怀南说，“潘总这个人整体还是居安思危，虽然有钱，做事还是比较谨慎，这可能跟他吃过苦有关。他吃的那个苦可大了，一般人都没有经历过。吃过苦的人不一样，不像那些人有了钱，拿去赌输十个亿都无所谓。他是口袋里有现金，心里就踏实。”
也许，他过去见多了批斗，见多了那个颠倒混乱年代人的浮沉起伏。这种命运无常的幻灭感让他尤其谨慎。潘石屹说：“无理性的人就像过眼云烟。中国房地产历史，一批一批的人太多了，五年一批、五年一批，很快就没了，就是因为缺乏纪律性和理性。”
因为理性，因为“没有被贪婪破坏的智慧”，潘石屹曾从1993年海南房市破灭的泡沫里逃了出来。忆起当年，他兴奋之情溢于言表，天水话脱口而出：“本子呢。”那本子是海口市规划局账本，海口市房地产所有的秘密曾在潘石屹眼前一览无余。
万通六君子在海口九都别墅挖到了第一桶金。据潘石屹说，卖房的收入缴完税后，纯利润有一两百万（王功权的说法是有400万元左右）。这笔钱对潘石屹来说，是巨大的冲击、难以言说的兴奋。钱转账到账户上，他想：这钱真的能用么？他第二天早晨特意取了一点钱，买了面包吃。面包咬到嘴里，这钱真的能用。他还买了份两角钱一份的《海南日报》。
卖楼、发财、再卖更多的楼、再发更多的财。潘石屹的发家，是如梦幻一般的真实事件。当时的海南就像无根之岛在海水中摇晃，摇得所有卷入房市的人都有这样梦幻的感觉。
绝大多数的人，只顾闭眼做梦，却忘记睁眼看清醒的现实。名叫贪欲的病毒，让被感染的人陷入非同寻常的大众幻想与群众性癫狂中。海南正在复制17世纪荷兰郁金香球根泡沫的狂欢景象。
当时的海南房市，完全是混乱的，上演着“楼疯”的荒诞戏码。从政府制定的政策看违规成本很低，很多开发商一算，多盖几万平方米的房子，卖了赚的钱比交给政府的罚款多得多，划算呀。那些违规的房子，办不了房产证。据在海口生活了20年的一家公司老板胡先生介绍，至今海口还有三千多套房子拿不到房产证。
当时的海南就是做着没房产证的房子交易，后来一人拿着房产证跟潘石屹做生意，让潘石屹起了疑心。
当时海南房市有多混乱？一个开发商搞建设，起码后面跟着十个人炒楼。买房的人都看不到楼，根本不知道房子在哪里，没法看。有时候一套房卖给好几家，直到收房的时候同时到场才发现上当了。“你要买房，你怎么知道对方还卖给谁了呢？没有房产证，不像现在可到房管局查。”
“就跟买股票一样，有几个买股票的知道上市集资的公司是干什么的呢？买房也是这样。像我一个朋友，我买一套房子卖给他，赚了；他不平衡，又卖了，又赚了。接手我朋友的人再卖，一直卖到最后接手的人，就卖不出去了。”海南省旅游协会推广中心总经理孙德清告诉我，他1987年年底到海南，是海南房地产从疯狂到泡沫破灭的亲身经历者。
孙德清说：“当时房地产荒唐到什么程度？1993年我到海南下面一个县的农场花了几百万元买地，连地是哪一块都不知道。没有任何正规手续，也就一张收据。当时都是这样，很疯狂。政府一会儿找我要修路费，一会儿找我要水电基建费，但一直没给我土地。直到2005年起诉，2006年判决。我亏了两百多万元，疼痛只能往肚子里吞。”
1991年年底，邓小平南巡前，孙德清以1100元一平方米的价格买了一幢楼。1992年春节过后，涨到1600元。他不卖。1992年6月，2000元，还是不卖。1992年年底，4000元，卖了。净赚两百多万元，“当时可开心了，钱用麻袋都装不下”。据国家统计局数字，1992年北京市居民人均可支配收入全年是2556.12元。
孙德清说：“突然有了钱，当然开心啦。你开心，还有别人赚得更多、更开心。你挣了1000万，人家赚了3000万、5000万；赚了3000万、5000万的，上面还有人有了上市公司。”
进入这个市场的人绝大多数没有收手，直到楼市崩盘，逃不出来了。
1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产业；次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，如多米诺骨牌一般，哗啦啦，海南楼市倒了。4200元、5000元、4000元、3000元、2000元、800元，孙德清以4200元一平方米买的一幢楼，从高峰期的5000元一直跌到800元，直到2009年也就二三千元的价格。孙德清目睹了有人年初开奔驰、年末骑自行车的景象。数一数二的房地产开发商汇宇公司的老板，跑到了美国申请了破产，连出租车都不允许坐。这名老板卖完了楼，到下面的县里买了很多地。后来没人管，房子没盖起来，政府把地给收回了，打起官司。当时审判这桩案子的海南省高院审判员老刘，也审过孙德清的官司。他问孙德清：“汇宇是怎么回事？这么多人起诉他，有些请求只要他反驳一下就行了，诉讼是站不住脚的，他也不来应诉。”孙德清说：“可能他根本不管了，虱子多了不痒，债多了不愁，无所谓了。”
泡沫破灭是不可承受之重。有的人跑了、有的人死了。
孙德清说：“我认识的好多人找都找不到了，不是他跳楼了，就是他无法面对的人跳楼了。”一些内地企业给别人钱炒楼，被套住了。泡沫破灭后，给钱的人跳楼了。
泡沫消散，留下的是成片的烂尾楼。
海口市海秀中路南大立交桥处，有一烂尾楼叫鸿泰大厦，成为流浪汉的天堂。几个光膀子的流浪汉在一楼用柴火煮饭吃。这里是海口市的商业中心区域。据保安说，当初投资跟不上是烂尾的主要原因。后来这幢楼的官司打了十几年，一直未了结，产权不明晰。曾经有很多公司问过这里想合作，都被复杂的产权关系吓跑了。
出租车司机陈先生1999年来海南，到处都是烂尾楼，他指着鸿泰大厦周边的几幢新建好的高楼说：“这些以前都是烂尾楼，这两年才修好。”
他说，早几年开车，路边接二连三，全是烂尾楼。每到夜里，黑糊糊的一片。
短短三年，总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，房价增长超过四倍。泡沫破灭后，留下600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元见《上世纪90年代海南房地产泡沫警示》，作者杨彬彬，刊登于《财经》杂志。
潘石屹他们据说是及时抽身的极少数人。孙德清告诉我，当年在海南炒房的人百分之九十都亏了。
潘石屹说：“商人的嗅觉和普通人一样，只要你有健全的智力，都会有的。最关键的是，你敏感的智慧，可能常常被贪婪破坏了。明明有了风险，你觉得还能赚更多的钱，就想继续赚，和股票一样。结果砸了。不是说商人的嗅觉比普通人高多少，其实需要的就是普通的常识。不要让贪婪把常识和基本的智慧给破坏了。”
在海南，潘石屹他们炒了好几个房，最后一个房子叫“连依卢”（音），在山上，能看到海景，景观很漂亮。卖房人说，他有房产证，而且有每个门的钥匙。这在没房产证、没钥匙的海南房市是反常的。潘石屹在海口做了五六单生意，都只有土地局一个证明，规划局一个证书。“你这个房产证，哪个印刷厂都能印出来。钥匙，要做假太容易了。”这让潘石屹起了疑心。他觉得他该去规划局查查资料。
海口规划局的一个小伙子拒绝了：“资料保密。”
他从规划局出来，遇到一位朋友。朋友问他干什么，他答道：“我到规划局查资料，他们不让我查。”朋友说：“你在海南待了多年，还不知道海南人的规矩？”
潘石屹讲到这里的时候，我举起右手，大拇指和食指捻了捻：“是不是要钱？”
他笑了，他说：“我朋友告诉我，用不着给钱。就是五斤橘子、两条555香烟。这是标准啊！”
在海口规划局门前的一条路，他发现，路边全是卖橘子和555香烟的小贩。他用两个袋子装了五斤橘子、两条555香烟返回规划局，放在那小伙子桌上。他不知道该怎么开口，只好讪讪地笑了笑。小伙子看都没看他，咣当咣当地将橘子和香烟装进了他的抽屉里，头也没抬地甩了一个账本在桌上。
那本子是规划局账本，海口市房地产所有的秘密都在潘石屹眼前一览无余。查了本子，他发现海口人均规划面积已有55平方米，当时北京人均才7.3平方米，美国人均也才二三十。回去后，潘石屹就觉得：“这地方不能长待，要撤。”人人吃海鲜的景象不可能长久。
后来，潘石屹逶迤北上，寻找新的项目。直至2001年，他才重返海南，在博鳌开发蓝色海岸。而孙德清打了十几年官司，直到2007年才将所有官司基本处理完毕，转身做旅游产业。他说：“我再也不敢碰房地产了，搞怕了。现在海口的房地产开发商几乎都不是以前的。”
潘石屹的脑里，似乎安着一个警铃。在1993年的海南，他听到了警铃声；2009年6月30日，在北京广渠路15号地拍卖上，他再一次听到了脑里的警铃声。
2009年，“地王”频出，这与四万亿元的流向，企业的国进民退等现象，一并成为公众热议的话题。
潘石屹说：“从市场气氛来看，房地产企业或多或少存在恐慌，才出现这么多地王。上海长风地块地价每平方米2.2万元，我去看过，我认为最多值一万元，旁边的地块是天虹拿到的，每平方米只有2200元。你说没有恐慌，不是事实。恐慌主要来自资本市场，这让要上市公司和已上市公司对土地有恐慌。为了拿地，万科增发100亿。前几天我们对十几家公司的土地储备进行了分析，万科还不算过分。最多的储备了153年，30年储备的公司多得不得了，万科的储备还算靠后的。越泡沫，越恐慌，越是靠后，越恐慌。最重要是要有定力，如果随波逐流，别人制造泡沫，你也跟着制造泡沫，可能破产的就是你。土地是好几十亿拿一块地，对别的行业来说是不可想象的。任何一块土地都可能决定公司的成败，所以要特别小心。”
金怀南说：“SOHO中国上市之后，我们再去拍地，发现国企拍地不计成本，你还是拿不到地。”
在多起拍卖里，2009年6月30日北京广渠门15号地的拍卖颇受瞩目。再后来，“地王”频出的新闻轰炸着人们的眼球，人们与房价紧紧绑在一起的敏感神经也在三天一“地王”的消息里被震颤得麻木了，再也没有像广渠门15号地拍卖那样的关注热度了。
为了这块地，潘石屹作了精心准备，对总价、单价、内部利用率、销售额等数据进行了详细测算。他觉得兜里钱多，银行也愿意按低利率贷款给他们，做了最高的预算35亿元。拍卖之前，他给任志强打了电话：“任总，我们去看看吧。”对方说：“你别去了，去了也买不着。”任志强认为已经在广渠路地块失手过的、急于储备土地的中化方兴，这次是志在必得。
在他眼里，潘石屹不是个志在必得的人。“潘石屹做什么事都没有志在必得。志在必得是不惜一切代价都要做，就像富力对10号地一样。我认为一个好商人，不会干出让所有人觉得不合理的事，那不是好商人。”
2009年6月30日，北京土地整理储备中心二楼的交易大厅。
搜房网记者黄光盖回忆，当天媒体特别多，他下午一点半就在门外等了，抢占位置。进场后一看，长10米、宽8米的大厅，挤了两百多人，乌压压的。一般情况下，公证处和拍卖师身边是不能站人的，但当天人太多，10个保安也维持不了秩序，所有能站人的地方都站满了人。当时甲型流感还比较严重，保安全戴着白色口罩，人员进场前要测体温。
虽然有空调，但人太多，没效果。热气蒸腾的空间里，人人满头大汗。
下午三点多，拍卖开始。
在场没有一家外资公司。11家竞标的，除了SOHO中国以外，剩下10家全是国企。潘石屹前面坐着中信、左边坐着远洋，右边坐着万科，后面坐着保利、中化……
这10家国企代表除了中化方兴这一家外，另九家潘石屹全认识。刚进去时，他和中化方兴代表握手问对方哪家公司的？对方回答：“小公司！”
潘石屹说：“你看了现场后，就能知道，中国经济不景气，民营企业已经退出一线。各行各业，国企拿钱很容易，中化、中粮、保利、中信……利率非常低啊。小企业拿不到钱，你看碧桂园发的债，利率是12%。我们资金负债表好，银行肯用低利率贷款给我们。刚贷的款，16亿，不到3%的利率。
“外国资本不了解，民营企业，基本没了这样的优惠，我们算是一个另类吧。现在情况下，整个市场格局已经出现国进民退的趋势。国有企业老板一般在职时间比较短，三年五年任职，又是上市公司老板，先把股价作上去，股价和土地储备量大小是有关系的。至于以后，他管不着了。”
拍卖数字升到33亿后，SOHO中国总裁阎岩才开始举牌。后来，只剩下SOHO中国、保利、中化方兴在竞争。SOHO中国、保利代表举牌前都会先按计算器，但中化方兴代表根本不考虑，别人一举他就举。
黄光盖说，潘石屹始终保持着招牌式笑容。当SOHO刚举34.2亿元，中化方兴代表马上叫价35亿。潘石屹回过头，冲身后的中化举牌人笑了笑。
到了38亿元，潘石屹发现手上没有测算数据了。阎岩问他，是否还举。潘石屹悄悄示意，再举一次吧。“最后举到39.5亿时，我说算了吧，跟他开这个玩笑干什么嘛。举一次就是加一个亿，玩笑开大了。楼面价已经是1.6万元一平方米了。万一他不跟着我举，那我就被套牢了，亏大了。”潘石屹说。2009年9月上旬，潘石屹在望京核心区域拿下的地块，200米高的标志性建筑，楼面价才一万元一平方米。他说：“当时我心里都很发虚，我看（中化）他们的势头很猛，他们三个人都不商量就举牌了。后来我才知道，不管我举多少，他都会压住我。”
SOHO中国最后一次举牌，39.5亿元。拍卖师叫了三声后，保利代表随即叫价39.9亿元。拍卖师话音未落，中化方兴代表立即举出40亿元。现场一片骚动，“噢、哦、啊……”的声音和鼓掌声此起彼伏，持续了近半分钟。此时，潘石屹拍着手掌，再次回过头望着中化代表。
拍卖完毕，成交额40.6亿元！
潘石屹转身举起大拇指冲着中化方兴代表说：“你牛！”