上海市外经贸委发布的《2006上海外商投资环境白皮书》显示，2005年上海甲级办公楼平均租金为每平方米每天0.84美元，其中浦东小陆家嘴地区价格已经超过每平方米每天1美元，而浦西南京西路平均租金更达每平方米每天1.04美元。上海商务成本过高已经成为外资企业和政府部门共同关注的焦点。
经济学的基本原理告诉我们，资本总是流向成本低而利润高的地方。人又何尝不是呢？
2004年8月3日，3M公司把它在中国的第五家工厂开到了苏州。这是一家全球五百强企业，同时也是除开发区和经济特区内企业以外，中国大陆最早的外商独资公司。从1984年以来，上海一直是该公司在中国内地的营运中心和制造中心，之前在中国总投资超过3亿美元，它的四座工厂就位于上海的漕河泾新兴开发区、松江新桥工业区以及浦东和外高桥。
但是，3M开始挪窝了，或者说，由于涉及上海和苏州两地之间的敏感关系，3M公司小心翼翼将自己的行为称作“走出上海进入苏州”。
苏州市委副书记王金平亲自前往苏州工业园区迎接3M的到来。在对外商直接投资的争夺战中，苏州已经从上海的后花园角色中走向直接对垒的前台。这不是苏州最辉煌的胜利，2003年苏州工业园区曾经一举从上海张江高科技园夺下半导体公司英飞凌，其第一期以10亿美元加盟园区。
无独有偶，联合利华（中国）有限公司方面也表示，公司家庭及个人护理用品生产基地将于2004年底全部由上海等地搬入联合利华合肥工业园。联合利华对外关系董事曾锡文宣称，搬迁会给公司节省48%的生产成本。
事实已经摆在眼前，上海高企的商务成本和劳动力成本，已经让外资望而却步。
对于上海来说，3M和联合利华出走背后更让人担心的是：2004年上半年，上海吸引外资的合同金额为61.49亿美元，只比去年同期增长1.26%，增幅比去年同期水平有明显下降，与长三角城市两位数的增幅更是相去甚远。同年，上海市统计局总经济师蔡旭初坦承，上海在吸引外资方面“可以说是处于一个低谷”。
复旦大学中国经济研究中心主任张军认为，上海的劳动力成本高于长三角的其他地区，这是一个不争的事实。在这种前提下，上海如果继续发展和投资于可在长三角其他地区加工制造的行业，就意味着在事实上压制和放慢了上海劳动力成本的上升速度，因为只有这样才可能保持制造业有一定的赢利增长，但这也同时意味着放慢了人均收入和生活水准的提高速度，因为这样做等于丧失了可以投资于回报率更高的其他领域的机会。
这里存在一个矛盾：降低或压制劳动力成本，保持上海制造业在长三角地区的优势地位，吸引外资进入，就意味着降低上海地区居民的生活水准，因为物价、地价、房价一直在疯涨，工资却不涨？这个后果谁都可以预见，要牛干活，又不给牛吃草，再温顺的牛也是会发脾气的。
所以，张军说：“上海经济正处于一个尴尬的阶段。”2004年，张军接受访问时表示，上海实施的是通过架桥、修路、盖房子的固定资产投资拉动的“起吊机经济”和“脚手架经济”。“起吊机经济”，是说上海的经济增长主要是外在投资拉动的，而不是像浙江、江苏那样内部生成的经济力量。“脚手架经济”，是说上海的经济增长主要通过修桥修路盖房子的固定资产投资拉动经济增长。最显著的例子是上海为世博会投入2000多亿资金用于展会场馆以及交通建设。
张军对上海强势政府主导下的“起吊机经济”表示担忧，并提出质疑：“土地批租加上中心城市外移、世博效应等，再增长十年、二十年没有问题。问题是十年、二十年后怎么办？”
3M公司和联合利华的出走，已经充分说明了制造业在上海的定位面临尴尬地位。
2009年3月25日，国务院对上海两个中心政策的《关于率先形成服务经济为主的产业结构，加快推进上海国际金融中心和国际航运中心建设的意见》中，唯一提及制造业的部分是：“发挥先进制造业优势，为服务业发展提供有力支撑，以服务业发展带动先进制造业的更大发展。”
“有同志说，上海现在只搞服务业不搞制造业，肯定要完蛋。这话对。”2009年5月11日下午，在上海市委、市政府举行的推进“两个中心”工作会议上，中共上海市委书记俞正声说，制造业是上海不可缺的一部分，上海并非不搞制造业，制造业的发展是服务业的一个重要组成部分，二者是密不可分的，只是“（国务院）单独就制造业对一个地区下一个文件，可能性不大。更多的需要我们操作”。
上海市“操作”的结果是，确立高科技产业作为发展先进制造业的核心。
2009年5月30日，上海市政府出台了《关于加快推进上海市高新技术产业化的实施意见》，明确发展以新能源、民航制造、先进装备、生物医药、电子信息制造、新能源汽车、海洋工程装备、新材料、软件和信息服务等九大高科技产业的制造业战略，取代2005年确立的汽车、钢铁、石化等六大支柱产业定位。
制造业的升级，相对的，也意味着人才的升级。《上海市中长期人才发展规划纲要（2010—2020年）》提出，上海市中长期人才发展的目标是：到2020年，培养和集聚一批世界一流人才，充分发挥各类人才在支撑和引领经济社会发展中的关键作用，把上海建设成为集聚能力强、辐射领域广的国际人才高地，建设成为世界创新创业最活跃的地区之一，为落实人才强国战略发挥先导作用。
纲要提出了上海提升人才国际竞争力的主要任务。包括：建立浦东国际人才创新试验区；进一步完善永久居留制度，积极引进金融、航运及战略性新兴产业和高新技术产业化等高层次人才。建设一批海外高层次人才创新创业基地；大力集聚海外高层次人才。重点引进2000名能够促进本市重点行业、重点领域发展的海外高层次人才。提高本土人才国际化程度。
“上海的外来人口素质普遍比北京高”的事实，曾让首都非常羡慕。但上海显然不再满足于现有的外来人才，而冲着更高端的海外和科技创新类人才伸出橄榄枝。
如果将这种变化集中于某个人，不妨举例说明，假设你现在是沪上某家500强的职员，大学本科，在这家公司也干了四五年，眼瞅着顶头上司离职走人，以为自己是最热门的候补人选，终于守得云开见月明，不料半路杀出个程咬金，总部高薪聘请了一位海归，填补了你觊觎的那个位置。情况基本如此。
上海愿意为这类高端人才“买单”，提供高薪和各项福利政策，但此消彼长，如果你不属于这类被照顾的对象，势必意味着在上海的处境将越来越艰难。
对你来说，煮熟的鸭子飞了，到嘴的肥肉被人抢了。怎么办？除了怨自己时运不济之外，你还可以做两件事弥补损失：一、充电，将自己的业务水准提升到超过那位“空降”海归，不过，先不说这个结果需要付出多大的代价和努力，假设你果真实现了，你的本事如今完全可以让你赚到2万月薪，又何苦眷恋那个被人抢走的1万月薪的位子呢？二、离职，转行，此处不留爷自有留爷处。
如果你还想继续留在上海，那可以去干什么呢？自然是去最有发展潜力和前景的行业。
中国国家经济交流中心的常务理事、原外经贸部副部长张祥，在2010年8月cciee举行的第14期经济每月谈上表示，世界经济的结构是向服务型转变，是从纽约看到美国，从美国看到全球，整个的发展表明一个进展的过程。
制造业虽然仍被认为是上海经济高速发展的支柱。但与伦敦、巴黎、纽约等国际大都市相比，上海最大的差距就是，上海的城市功能仍以制造业为主，而伦敦、巴黎、纽约早已不以制造业为主了。
张祥说，美国是典型的服务经济，纽约是一个服务业的海洋，纽约是不以产品为服务对象的地方，是完全一个服务业。可以从就业结构来看纽约的经济结构，纽约第三产业是93.4%，再看看北京和上海，北京是首都，第三产业已经占到75.8%，上海则只有59.4%。
传统的服务业，包括住宿、商品零售、文化旅游等等。但今天的服务业有很多定语，像医疗保险、通信服务、金融服务、医疗保健、专业秘书、会展业务，这些都是服务业。
经济学里面数字是很重要的，数字往往是枯燥乏味的，但是数字可以确切有力的论证很多东西。20世纪具有标志性意义的是什么呢？也是一个数字，1952年美国白领的人数占就业总数的50%，换句话说，首次超过蓝领。这相当于经济社会发展的一个里程碑。服务业就业的比重也是上升的，就业增长很快，表示就业比重演变的过程和产值演变的过程是一致的。说明大部分的社会发展近几年已经到服务经济社会，已经不再是工业社会。下面可以看一下高收入国家，第三产业占72%，中等收入国家是55%，低收入国家是51%，世界平均是69%。而中国的GDP中第三产业占的份额只有40%。
上海要成为纽约、伦敦那样的国际金融之都，就必须向这两座城市看齐。
为助力上海国际经济、金融、贸易、航运四个中心建设，政府于2009年发布了《2009-2012年上海服务业发展规划》，明确了上海发展服务业的14个重点领域及五大重点区域，同时计划到2012年，推动上海形成国际金融机构和专业服务机构的主要集聚地，上海服务业增加值超过1万亿元，上海服务贸易占全国比重则从2008年的18.6%达到25%。
上海市发改委副主任、市发展改革研究院院长肖林表示，上海的战略定位就是建设“四个中心”，这个定位要求上海的结构调整方向是形成服务经济为主的产业结构，加快发展金融、航运、信息、创意、文化、旅游等服务业。
今天，即使上海经济的快速增长难以撼动，但张军仍对上海未来感到担忧。他说：“尽管上海经济发展这么好，但上海的未来，坦率讲，并不清楚。”张军难以判断上海的未来，原因并非个别领导人的因素，而在于上海这样的城市，它在中国未来经济中扮演的角色并不明确。虽然上海在不同阶段提出四个中心、四个率先，但总体上，张军觉得上海经济在定位上仍需要寻找，并大胆提出，中国需要更多的香港，上海可以作为选择之一，让上海借鉴香港特别行政区的模式，走在前面将是明智的选择。
张军认为，“中国作为一个经济整体，需要经过工业化的阶段，需要靠投资推动，靠工业化来拉动经济的成长，在现有的发展体系中，上海不可能离开这样的发展模式而走得太远。以这个思路，上海不可能成为第二个香港，从经济上完全脱离，再回过来提供服务。所以，在二十年时间，尤其是浦东开放开发以后，经济增长非常好，和整个中国经济增长的步子是一齐繁荣、一齐增长，只是增长集中在上海的这个地方，变得更为有效应，但在增长模式上，没有摆脱整个中国经济增长依赖工业化的阶段。”
“我相信大家都希望上海可以成为像香港和新加坡那样在亚太地区经济发展中充分发挥影响力，成为贸易、航运、信息等中心，对中国有更好的服务和辐射功能。但我们要思考的是，在达到这个目标的过程中，上海究竟能走多远？”
作为行政特区，香港在向国际金融之都迈进的路上，自有他的优势。正如香港特首曾荫权所说：“我们相信，如果是任何企业，包括HSBC，其他企业，他们需要的是人民币做生意的，他一定跑去上海上市。但如果他们需要外资的话，不论是HSBC，还有内地的企业，都跑什么地方去呢？选择一定去香港。”
香港最大的优势是法治，人才，金融监理为亚洲翘楚，还有货币自由兑换，这些上海短期内都追不上。
上海要形成服务经济为主的产业结构，并成为国际金融机构和专业服务机构的主要集聚地。这一过程中，面临一个巨大挑战——人民币不可自由兑换的局限性。这也暴露了上海建立国际金融中心过程中，所面临的一系列仅凭一己之力难以解决的问题。
事实上，这个问题又回到了一直以来对“上海模式”的利弊之争。
所谓“上海模式”，是指政府作为发展的主体，对城市的各种资源进行尽可能的有效配置，推动上海的经济发展。这种模式最为典型的特征，是以政府性公司的形式来承担政府经济发展主体的功能。
张军关于上海效仿香港成为“特别行政区”的大胆建议，言下之意也是在说上海要尽快摆脱“上海模式”。否则，建设成为国际金融之都的道路将十分坎坷。
政府主导经济、投资驱动的模式，其优点显而易见。政府利用信用，聚合大量的资本，强势发展某一产业，效果当然立竿见影；但由政府主导之下的经济，其主体往往以国有企业为多，手段以行政性或半行政性为主，效率不高，道德风险也较大。更重要的一点，是上海一旦以国有资本和行政手段进行资源配置，市场化的力量往往受到抑制。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，上海离国际金融中心的差距还很大：“现代国际金融中心的确立，政府作用是不可或缺的。但是，从现代市场演进与发展的情况来看，任何市场的建立都是一个自然演进的过程。如果一个市场的形成更多是政府为主导，是人为因素，特别是政府因素所促成，那么这个市场要得到健康的发展是不可能的。”
然而，“从目前上海国际金融中心建设来看，上海国际金融中心的形成更希望体现国家干预、政府主导的新模式，如中央大力支持上海金融改革先行先试，甚至于要进一步把政府主导作用和干预效果的重点，放在国家层面的组织保障、中央政府的立法支持和政策倾斜上。”
如果上海继续维持“上海模式”，能否在2020年顺利成为国际金融中心，与纽约、伦敦并驾齐驱？这个结果，谁都不敢预测，就像谁都不会当着新生儿父母的面，说这个孩子将来可能成为废物一样，大家都习惯说吉利话，说我们要有信心。即便有人敏锐地看到孩子的缺陷，也不会直接说这孩子没有希望。
同样的，当你被上海的豪言壮志感染，义无反顾地投身于她向金融中心转型的建设大潮中，结果却因为种种限制和“不公平”而导致事业受阻，前途未卜。这时候，你该怎么办？或许，上海直到2020年才会承认强势政府对经济的干预确实过多，建设国际金融中心需要更自由的市场经济。当然，这只是或许。而且，诸如“人民币不可自由兑换”这样的重大局限，也不是上海凭一己之力就能解决的问题。
一座城市，可以更换不同的领导班子或者战略政策；上海，可以犹豫，可以犯错，因为她有一个坚强的后盾，就是中央——1991年的春天，邓小平视察上海，就给上海定出了金融中心的发展目标。邓小平用了一个形象的比喻说，“金融很重要，是现代化经济的核心。金融搞好了，一着棋活，全盘皆活。”他还说，“上海过去是金融中心，是货币自由兑换的地方，今后也要这样搞。中国在金融方面取得国际地位，首先要靠上海。”
上海的重要性不言而喻，这么重要的棋子，中央自然不会轻易松手，让别人攥在手里。这样当然有利有弊。只是，不得不提醒你，上海可以犯错，但你不能。如果你想顺应上海建设国际金融中心的大潮，在这座城市里搏击一番，就必须认识到中途可能遇到的变数，以及你会为此付出的代价——远的不说了，在这座城市里，你最可能遭遇的“牺牲”，就是拼命赚钱，到头来却都给了房产商。
张军将上海近些年来经济保持两位数的增长的主要原因归于外资和房地产业的贡献，这一看法虽被上海市一些官员视为“偏激”，但是从2000年开始，上海市政府已将房地产作为上海经济发展的支柱产业。
根据《经济观察报》的相关报道：“房地产业对于上海经济的重要贡献始自1990年代。统计数据表明，在90年代中期，外资在房地产领域的投入曾一度占去上海全年引资比例的四成以上。这一轮的投资过热，导致上海房地产业全面步入1996到1998年的衰退期，市场上的大量空置商品房难以消化。此后，从1999年开始，上海房地产业迎来恢复性增长，并于2000年被纳入上海‘十五’规划中的六大支柱产业之一。自此，房地产业对上海GDP的贡献逐年提高，已从1995年的3.71%猛增到2003年末的7.4%。”
在上海市政府原定的“十五”计划中，预计到2005年房地产业增加值对GDP的贡献将达到7%以上，但房价的飞速上涨，已经让这个产业提前两年超额完成了“十五”计划中定下的目标。
上海社会科学院部门经济研究所副所长、市政府决策咨询专家杨建文于2004年表示，当前上海经济的支撑点主要有两块：汽车和房地产，但这两个产业都已进入了风险期。
人们对于上海房地产业的质疑从未停止。从2003年1月开始，上海房地产价格开始疯狂上涨，年涨幅超过20%。而在此前的三年，房价年上涨率分别为3%、8%和13%。“如果房价高到任何人都无法接盘；空置房的供给达到最大，根本无法消化；人们对房产的投入也达到最高，无法继续投入，到了如此‘三高’境地，就是房地产业崩溃的时候了。”上海社科院房地产业研究中心副理事长张泓铭教授“预测”了这样一天，这一天会到来吗？
上海市政府确实没有坐视现状的发展。
2004年4月，上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天宣布，房地局等相关部门将出台三项政策平抑上海房价，其中包括降低商品房预售标准。5月份，房地局副局长庞元表示，降低普通商品房预售标准政策的相关调查摸底已完成，如果政策出台，这部分提前上市的普通住宅商品房供应量将达到500万平方米，加上今年竣工供应的300万平方米配套商品房，市场将大大放量。
但是随后的一些迹象表明，上海市政府部门对于调控房地产市场颇费踌躇。庞元在《今年上半年上海房地产市场形势分析报告》中表示，“由于上半年上海出台的一系列调控措施的效应正在逐步显现过程之中，再加上国家宏观调控政策，尤其是信贷政策，对房地产市场的影响程度还需后评估，希望信贷调控政策平稳落地，实现软着陆……下半年，上海将以深化、细化、完善已出台的各项政策为主，保持产业政策的稳定性。”
业内人士认为，这样的表态表明，在前期调控政策产生效果并对人们的心理预期产生影响之后，上海市政府部门将会“低调、慎重”地处理将对房价产生影响的调控政策。
2010年4月17日，国务院发出通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
新政发布近一个月后，北京、深圳等一线城市实施细则已经亮相，但市场一直在等待上海细则的“靴子”落地。虽然上海市住房保障和房屋管理局相关负责人于2010年5月13日向新华社记者表示，上海将坚决落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的一系列措施，在调控中“从严掌握”。
但这“从严掌握”的结果，就是国务院的“新政”出台百日后，上海商品住宅成交均价达到了23242元/平方米，环比前周再度上涨10%，这一均价甚至大大高于房产新政前的水平（佑威及楼市专评网联合提供的数据）。
中国新闻网于2010年8月30日转载《上海青年报》的报道：“最近一段时间，摇号、排队、扎堆，这些久违的现象在上海楼市再次出现。在前期调控新政陆续出台后，楼市成交量一度陷于低迷。但还没等房价出现明显回调，近期部分楼盘再度出现热销。”
开发商一定乐坏了，在中央的连环重拳下，上海房价不跌，购买热情不减。不管是刚性需求也好，投资客重新活跃也罢，上海作为国际金融中心的光明前景，让有钱没钱的都乐意为这块风水宝地挥洒金钱和热血。
早在2003年底，上海市房地局官员就表示，上海投资型购房逼近20%国际警戒线。“投机使得房产市场看似很活跃，需求很强烈，但投机者手中的房子并不代表需求，而仍然是供给。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟说，“和其他资源不同，土地不具有持续生产性，一栋房子的价格不论被炒到多高，它本身的价值并没有提升。”
一些研究表明，上海市居民的消费能力已经因为繁荣的楼市而捉襟见肘。面对畸高的房价，很多高科技人才望“房”兴叹，有的跳槽离开，有的无奈挥别上海。全国人大代表、中国科学院上海分院副院长朱志远在2010年3月接受采访时透露，因为住房压力，这两年至少“吓”跑了30%的青年科研精英。
“现在，三四十岁已成为科研的中坚力量。如果按照现在的房价作为参照系，几乎都属于贫困人口，没有人买得起商品房。”朱志远代表叹息道，哪怕从海外引进的“百人计划”人才，单位能给予的补贴仅30万，“这拿到市场上，根本是不够的。”