秀水街是北京最著名的旅游商业地标，爬长城、吃烤鸭、逛秀水一度成为到北京旅游必须要做的三件事情。秀水位于北京市区东侧二环和三环之间，为周围的使馆区和CBD商圈包围。从1982年开始，小贩们在秀水东街一带摆摊，贩卖衣物和小百货。此后，秀水发展成了北京最著名的商品市场，来自全国的商人们在这里贩卖从丝绸到假冒名牌各种商品。2004年8月，露天的老秀水市场被拆，在当时引起轩然大波。2005年新秀水街开业，它摇身一变，变成了一栋建筑面积28000平方米，1500个摊位的百货大楼。
2008年的奥运会期间，秀水街大楼悬挂了一幅黑底红字的大幅标语，上面用中英文写着：商业鸟巢秀水街欢迎您！
后来的报道说，在奥运会的16天期间，除了比赛场馆之外，北京城游客最密集的地方，可能就是这栋在2005年3月19日才开始正式营业的秀水街大楼了。16天内，有22个国家的政要和许多国家的运动员到北京秀水街购物。8月11日，美国前总统老布什到秀水街买了七件真丝龙袍；奥组委主席罗格的夫人前后到了秀水街5次，都是来买玉制工艺品的；连夺8枚金牌，观众惊为天人的美国游泳名将菲尔普斯的母亲也到了秀水购物，在讨价还价时，还拿出了菲尔普斯的名片说，你知道菲尔普斯吗，我是他妈妈，能不能便宜点，这种方法竟然也真的奏效了；美国篮球国家队梦八队的队员每人在秀水街定制了一套西服，科比·布莱恩特还对秀水街小店摆放的绣花布鞋产生了浓厚兴趣；网球名将小威廉姆斯在秀水用45美元了买了一条丝绸被，然后大呼便宜，说这里“超级酷”……
8月19号，抵达秀水的购物人群创造了秀水街客流量的最高纪录，单日客流量达到53028人。福克斯电视台的评论说：“北京奥运会多了一个比赛项目，就是到秀水街去砍价”。在北京举办奥运会的众多赢家中，秀水街无疑算是一个。只是此秀水已非彼秀水。
老秀水只是一条长约500米的街道，位置在建国门以东的使馆区，北起美国驻华大使馆，西邻祁家园外交公寓，东接东大桥居民区，分布着大概250多个摊位，大部分以经营服装为主。秀水街的顾客大多是外国人，他们会使用不太流利的中文同店主讨价还价；而很多ABC都不认识的摊主却都能讲流利的简易英文；或者，干脆双方就在计算机上把数字按来按去，然后辅助以“NO，NO”和“cheaper，cheaper”之类的英文单词。
秀水街上的很多衣服商品都打着加工和返销的招牌，在这里几乎可以找到所有能在时尚杂志上出现过的名牌服装，中国人称之为“水货”。据说曾经有意大利人从秀水街买走意大利奢侈品品牌服装和手表，拿回国内鉴定，但都被鉴定为真货。怎么解释这一现象呢？有人说，因为中国是很多国际品牌的制造和代工基地，基本上，“一些厂家如果接到1000件国际订单，会生产1200件，这富余出来的200件就会流转到秀水街来”；还有人说，很多衣服是给国际品牌做代工的同样的工厂和工人，用同样的材料做的，惟一不同的可能是纽扣或拉链，因为这是随着订单一起发来的。这种种因素造成了秀水的名牌即使在理论上都是假的，但却让行家里手都真假难辩。
吸引人来秀水购物的一个因素是便宜，在秀水街买服装，价格一般是大商场的1/2左右。而一些经常买东西的买手则建议，在秀水讨价还价可以将标价的1/3定为目标价位。而有些在别处看都看不到的好东西，建议是马上掏钱就买。
久而久之，价钱之外的其它因素也成为魅力的来源。有些秀水的商贩们认为秀水的魅力在于它是敞开的露天市场，前来购物的客人们心情放松，可以自由自在有一搭没一搭的讨价还价，即使什么都不买，但是用蹩脚的汉语和蹩脚的英语交流仍有乐趣。“一样的东西，一样的价格，老外就愿意买秀水的。当时不明白，还以为外国人傻呢。现在才智到，这种交流叫文化。”一个秀水的商户后来对前来采访的《中国青年报》记者说。
最早在这里买东西的商户出现在1982年，因为秀水靠近大使馆和外交公寓，近水楼台，客源丰富。而且，估计在那个时候，外国客人是整个中国惟一有钱而且愿意拿钱出来买东西的人。于是人们就在这里开始卖各种商品，从中国特色的工艺字画琉璃木器到民间装饰品再到各种生活用品。当时政府部门对这种流动商贩的方法是驱逐，正像今天在某些城市的城市管理者对待小商小贩的做法一样。但是没想到这些商贩们驱之不尽，今日走明日返，这块特殊的地方仿佛有巨大的吸引力，引得无数飞蛾尽扑火。
政府的态度也越来越开明，市场化的趋势越来越明显，整个中国都在更为开放，尤其是对商业。1985年，这些总被驱来赶去的小商人们总算得到正明，北京市朝阳区政府批准成立了秀水街市场，但是每户每月要交税15元。政府给每个个体户发一块印有“文明经商，保持卫生，保持质量，收费合理”字样的白布，作为合法经营的凭证，摊位有三轮车，有竹竿挑起的大布搭摊。
1988年，政府号召当时140多个体户每户出资3000块，修建了带有防火措施的商亭，一直沿用到老秀水街被拆迁。就是在这条街上产生了无数倒儿爷和百万富翁。据说很多温州的制造公司都在秀水街上有个商铺，基本是作为自己制造能力和工艺水平的展示。2004年的时候，一组有关秀水街的数据是：市场营业面积：1252平方米；市场摊位数：280户个体摊主，100多户持集体大照隶属街道劳服部门；每摊位月管理费：850元；每摊位月税：2173元；每年光顾秀水人数：200万以上；年销售额：1.5亿元。秀水街的客人也不乏名人，比如法国总统希拉克、美国前国务卿贝克、原中国国家主席杨尚昆、影视巨星巩俐、田径名将迈克尔·约翰逊。
1999年7月，秀水市场举行经济界专家座谈会，专家们对秀水的定位是“登长城、吃烤鸭、逛秀水”。这句话至今还在很多用英语写就的关于中国的书中出现。一个记者到秀水逛了一圈，发现“一位抱着孩子的大嫂刚用英语送走一个高鼻梁先生，转眼就用流利的俄语跟一位‘红头发女士’杀起价来；另有一个年轻姑娘不甘到手的洋顾客跑掉，一耸肩、一摊手、一皱眉，一句字正腔圆的‘whynot’”。这样的景象几乎层出不穷。经济学家说，秀水街是“用改革开放的剪刀裁剪出来的20世纪的清明上河图”。
但是在2004年的时候，开始出现了老秀水是不是该拆的争论，尽管后来人们发现，所谓的争论，其实是拆迁已经定局，争论只是不甘就此被拆迁的老秀水商户和媒体们对拆迁的抗辩。《中国青年报》用讥讽的语言说，恐怕这幅“用改革开放的剪刀裁剪出来的20世纪的清明上河图”要变成“清明散伙图”。商户、媒体、专家一片反对之声，但是这些都没有阻止政府对秀水街采取“拆旧建新”策略的决心。
于是，这一边找媒体呼吁秀水即将消逝，请来专家论证秀水的无形资产多么宝贵，秀水又是如何代表了改革开放的成果缩影；另一边，起高楼建大厦，开放商兴高采烈拍卖新秀水的摊位，新雅盛宏房地产开发公司的董事长张永平说：“一般人以为全世界租金最高的地方是美国，美国租金最高的地方是纽约，纽约最贵的地方是曼哈顿。其实，秀水比这些地方都贵！”2004年6月21日，新建的秀水街市场大厦拍卖那天，尽管拍卖师不断对台下的商贩说：“你们好好算算，平均每月租金5万元，你们能赚到那么多钱吗？”但是摊位的拍卖价格还是不断抬升。
半年之后，2005年1月5日，老秀水市场正式宣告闭市，有心的记者在两天前去看，发现秀水市场仍然熙熙攘攘，似乎人们打定主意要进行一场最后的狂欢“1月3日，隆冬的北京寒风阵阵，但早已笼罩在一片‘拆’声之中的秀水街里仍然是游人如织。狭窄的市场通道中，商户熟练地用英语同外籍消费者讨价还价，确认商品的颜色和尺码。喧闹的市声、时尚的服装、各种肤色的外国游人……”
1月6日，北京新雪，结果仍有上千人聚集在老秀水市场的门口，其中包括媒体记者和对秀水依依不舍的外国人，他们目睹一辆黄色额铲车开国来，挥动着铲斗，只用了20分钟，就把那块悬挂在老秀水市场门口的金字红底招牌“秀水市场”铲落在地。
这一边新建的秀水大厦给记者散发新闻稿和画册：“传说中的东方神鸟凤凰，每五百年集香木自焚，浴火重生，毛羽更加绚烂夺目，美丽不可方物。涅磐重生的凤凰初试啼声——秀水街盛装出场。她焕发出新的光彩，将会更加迷人，更有魅力。”
新秀水的第一役就是针对知识产权问题的调整。美国大使馆说，自己所做的一项调查显示，秀水街每天销售的假冒商品价值在181159-301932美元之间，占市场总收入的90％以上。美国大使馆还在新闻公告中说，表示关于秀水市场未来的任何决定都将是中国政府遵守国际知识产权承诺的标志性决定。而一些知名的国际品牌索性将秀水告上法庭，比如万宝龙和鳄鱼。而北京市朝阳区的副区长和新闻发言人佟克克则回应说：“如果秀水繁荣离不开假冒名牌的话，那我们宁可不要这样的繁荣。”
2006年开始，秀水街开始要求每个商户都去拿品牌授权，而且，在每个商户外都挂上了一个品牌商标图案清单，这些品牌都仿造率极高，管理方要求，不能出售同商标一致的服装。秀水也开始转型，从水货名牌转向中国特色商品的专卖。但是这种转型带来的是2006年至2007年间的阵痛。很多商户迫于经营压力，都有撤出秀水的想法。
但是每次重大的国际活动都能给秀水带来新生。“中非论坛”期间，秀水街市场接待了非洲各国政要贵宾2000余人次，其中有一天，秀水街市场甚至出现了四个国家的第一夫人：纳米比亚总统夫人、几内亚比绍总统夫人、莱索托首相夫人、科摩罗总统夫人。奥运会也不例外。在秀水街的网站上，管理者贴出了曾经来过秀水街的部分政要和体育明星；奥运期间秀水街客流量达100万人次，五次刷新客流量记录，接待24国政要40人次；23天销售额达到3.83亿……至于这种兴旺景象能否成为常态，人们仍在观望。
1982-1985路边散摊→合法经营：1982年开始，一些原始摊主在秀水东街一带摆摊，贩卖衣物和小百货。到1985年，一条小小的秀水街已被贩卖各种商品的小贩占满。
1985-1987集贸市场→丝绸一条街：一些商户开始转营有中国特色的丝绸服饰及工艺品，并为市场赢得了“北京丝绸一条街”的称号。
1987-1995倒儿爷→大款：自1987年以后，随着外国人越来越多，工艺品开始进驻秀水。在以经营丝绸制品为主的同时，许多做工精细的工艺品开始进驻秀水，许多老商户的钱袋也越来越鼓。
1995-2001丝绸专营→假货泛滥：随着秀水街许多老摊主的退出，来自全国各地的商人到秀水这块风水宝地安营扎寨，他们中更多的是精明的南方人。
2004年“新”“老”接替：一些“老秀水”摊主认为“秀水”的牌子是自己创下的，拒绝入驻正在建设中的“新秀水”，一时间各家媒体上对于“秀水拆是不拆？”炒得热火朝天。2004年8月19日之后，秀水市场拆迁基本已成定局。
2005年1月7日，拆秀水街。
2005年3月19日，新秀水正式开业。